当今提到公寓【SCF-011】妹★パラダイス 50人4時間，就像故去的顾忌片刻遑急我。
因为公寓凉凉，也曾很深远，好多东谈主也齐只盯着住宅，不怜惜公寓了。
但当今的公寓商场，保准吓你一跳。
北京的公寓价钱跌回13年前了，诸葛找房的数据，2017年北京公寓成交均价35668元/㎡，2023年景交均价21366元/㎡，跌了一万多一平，比13年前的2010年还要低。
深圳有公寓平直从单价17万跌到4万，虽然说公寓不准确，因为八卦岭寝室是寝室性质，也有少许住宅，不外没什么区别。
长沙公寓光库存就能卖16年，克尔瑞的数据，2024年，长沙旅店式公寓库存367万方，去化周期16年。
其他城市的公寓，也照旧跌到底掉，仍然卖不出去。
比如济南一些西客站、唐治大户型公寓，总价也曾跌成了当年的首付款；
上海青浦的绿地某公寓，22年的时刻还能卖到3万多，客岁只可卖2.3万，本年平直莫得成交；
郑州好多在售公寓齐卖成了现房，价钱也齐开阔每平降了三四千，但也根本没东谈主买。
总之，早几年公寓买的有多任意，当今公寓就凉的有多透澈。
卖不动，根本卖不动。
为啥卖不动呢？
很浮浅，住宅齐没东谈主买了，更别说公寓了。
买公寓无非是两种东谈主，一种是资金有限买来自住的小年青，一种是手里有闲钱买来投资博收益的投资客。
当今这两类东谈主不说齐莫得了，但也未几。
小年青没什么钱，看中性价比，公寓位置中枢，不限购，价钱低，装修得顺眼，是以昔日还能唬住不少东谈主。
但当今，救市战术的一顿操作，公寓所谓的“性价比”也曾被住宅打得满地找牙了。
它不是总价低吗？但奈何它首付比例高啊，当今住宅首付也曾开阔降到1.5成了，公寓照旧雷打不动的5成（只可贷10年），买一套30万的公寓，首付要给15万，买一套100万的住宅，首付亦然15万。
公寓40/50年产权，商水商电，不成上学，好多齐是盖的又密又挤，驾驭邻居不是作念好意思甲的，等于干好意思容的。莫得懊恼这么行业的真义，单就居住氛围来说。
住宅70年产权，民水民电，既能落户，也能上学，邻居齐是和你消亡阶级的东谈主。
这用脚指头齐能作念对的题，无谓我说，也知谈如何选吧。
再说投资，公寓的投资收益有两类，一是房价涨幅带来的升值收益，二是出租带来的房钱收益。
最初房价涨幅的升值收益，先不说公寓的价钱还会不会涨，单交游税费就够你喝一壶。
啥真义？等于要享受到房价涨幅带来的升值收益，前提是把屋子卖出去，要把屋子卖出去，交游税费少不了。
熟女乱伦图片公寓交游税费高，早等于群众齐知谈的事情。
新址公寓，需要交纳3%的契税，100万也等于3万，比住宅的1%高2个点。
二手公寓，什么个税、升值税、地盘升值税、印花税，凡是能叫出名字的，齐要缴一缴，综划算下来，大略有屋子总价的30%或者是升值差额的55%。
打个譬如，当初你50万买的公寓，当今涨到100万了，你要卖房变现，把多样语无伦次的税费一算，大略需要缴30万税。
屋子一共加价50万，还要缴30万的税，这……
那揣摸有东谈主就说了，诶，划分啊，羊毛出在羊身上，税费应该是买家出吧。
这话你昔日说说那没问题，当今你念念把屋子卖出去，羊毛出在羊身上，那揣摸你是找不到那只羊了，你的屋子也根蒂卖不出去。
卖不出去，等于纸面资产，一堆钢筋水泥壳子费力。
其次看房钱收益，房地产商场不好之后，关注房钱汇报率的东谈主越来越多了。目下一些公寓因为价钱大跌，租售比也上来了。
济南有公寓房钱汇报率去到8.83%，广州有公寓房钱汇报率去到7.5%，南昌也有公寓房钱汇报率不错达到6%傍边。
这吊打商场上统共迎接产物的汇报率，看起来是不是很喜东谈主。
但执行上你去了解就知谈，这些房钱汇报率高的齐是位置相配好的公寓，比如广州万科云城米酷，驾驭等于中国移动、小鹏、网易这些大厂，根本不愁租的。
关联词大多量公寓的房钱汇报率就没那么高了，好多公寓齐是每个月能拿到的房钱仅仅理念念值，算上空置本钱、折损本钱、装修本钱啥的，投资收益揣摸连银行大额存单齐追不上，还要操碎了心。
是以若是群众有闲钱念念投资中枢性段公寓的，照旧要算好经济账。
公寓卖不动，当今最急的东谈主不是二手业主，而是缔造商和场地。
二手公寓卖不出去，出租、自住齐不错，一手公寓卖不出去，是房企搞不定的资金泉源问题以及系统性的金融风险。
照旧以长沙来说，长沙的公寓库存是367万方（卖16年），住宅库存是540万方（卖1.7年），买卖库存是164万方（卖14年），办公库存是98万方（卖14年）。
冠绝寰宇的数据……
阐发了啥，缔造商盖这些屋子找银行借了不少钱，当今齐卖不出去，缔造商拿不到回款，欠银行的钱也不好还，系统性的金融风险就少不了。
是以最近长沙才搞出了商改住，商改住等于搭救公寓这些产物质质的房，改成住宅，岂论是用水用电，照旧子女上学，购房贷款表情等齐和住宅莫得区别。
因为触及到对住宅的冲击，这在昔日是豪阔不被许可的。2017年的时刻，就有不少城市链接出台了“禁公寓令”，商改办、商改住也齐被根绝了。
亦然从其时刻开动，商住公寓的商场成交开动断崖式着落，公寓商场破局成为穷苦。
当今商改住重出江湖，等于念念救一救实在死掉的公寓商场。
能不成救活呢？难。
商改住后的公寓，等于两条路，要么走商场渠谈卖出去，要么被政府收了作念保险房。
小户型公寓可能会因为总价低有一波商场热度，但对应改善群体的大户型公寓就另说了，这类群体目下商场可选产物比拟多，条目也齐比拟高，商改住后的大户型公寓实在没什么上风。
被政府收购作念保险房，当今还停留在政府没钱的阶段，是以短时天职也没什么但愿。
总之，公寓念念要破局【SCF-011】妹★パラダイス 50人4時間，难，但商改住也算是一条看得见但愿的旅途吧，之后预估一些公寓库存大、去化难的城市也有可能效仿长沙。